Tras una entrevista con Eduardo Aliendo, titular de la delegación local de la CaCIC, se reflexionaron sobre los diferentes aspectos que hoy marcan el panorama del sector al que representa su entidad.

– Desde la Cámara que preside, ¿cómo observa la actual situación del sector inmobiliario en el orden local?

Desde el mes de otubre de 2011, con las restricciones cambiarias implementadas por el Gobierno nacional para la compra de dólares, cepo al dólar, la actividad inmobiliaria, en lo que refiere a la compra venta de inmuebles “usados”, viene sufriendo un marcado y constante deterioro. La actividad ha disminuido sensiblemente, las ventas han caído en un 65%, hoy se venden menos inmuebles que durante la crisis de 2009, y las inmobiliarias sobreviven con los contratos de alquiler.

Los inmobiliarios estamos acostumbrados a trabajar con incertidumbre. Cada dos por tres se cambia las reglas y esta inseguridad, justamente, en el largo plazo se transforma en una ventaja, que la gente sólo quiera ahorrar en ladrillos entendiendo que esto es un verdadero cofre de seguridad que le permite conservar su dinero.

 

– ¿Qué acciones se están llevando adelante –o se tiene previsto desarrollar- desde su entidad y desde las organizaciones gremiales empresarias de nivel provincial y nacional? Es decir, ¿qué medidas se estarían reclamando en el ámbito local, provincial y nacional?

La principal estrategia en este escenario, muy complicado porque más del 70% de las inmobiliarias trabajan mayormente con compra venta de inmuebles usados, es apuntar principalmente a los alquileres, un segmento que se mantiene activo porque los propietarios que no quieren vender en pesos están volcando sus unidades a locación.

Sin embargo, esta veta a la que se aferran las inmobiliarias tiene algunos problemas. La casi nula compra venta de usados hace que se facture mucho menos y esto no se llega a compensar con los ingresos por alquileres.

Otra opción a la que apelan algunas inmobiliarias es ofrecer unidades a construir a través de fideicomisos en pesos, en los que se paga un anticipo del 30% y el resto en cuotas en pesos que se ajustan con los índices de la construcción.

Los fideicomisos en pesos tienen bastante demanda, porque hoy tener los pesos guardados es perder contra la inflación. Los más demandados son los proyectos ya empezados, con cotizaciones en pesos, que suelen definirse en una zona intermedia entre el dólar oficial y el “blue”, y también algunos nuevos, en los que se están haciendo unidades más chicas para ofrecer cuotas más reducidas al inversor.

Y a todo esto se suma que, para ofrecer fideicomisos, las inmobiliarias dependen que los desarrolladores o constructores las elijan para comercializarlos. Generalmente, son elegidas sólo las de mayor renombre y estructura, no así las más pequeñas y unipersonales.

La otra pata que mantiene activas a las inmobiliarias son las llamadas “operaciones encadenadas” (los que venden para comprar), que hoy sólo se hacen en los pocos casos en que el vendedor necesita pesos para otra operación. Sin embargo, estas operaciones son muy pocas, porque el comprador pretende hacer valer sus dólares, que son un activo escaso, y el propietario que no está apremiado por vender no quiere bajar su precio. Así pasa que las pocas operaciones que se hacen terminan con rebajas de precios del 10 al 15 por ciento en dólares y si el vendedor acepta pesos lo hace a un valor intermedio entre el dólar oficial y el “blue”.

La solución para reactivar la compraventa de usados sería avanzar hacia su pesificación. “Será difícil cambiar la cultura de 40 años de operar en dólares”, sobre todo con el proceso inflacionario actual. Lo que ocurre es que “si hoy alguien recibe un 30% de anticipo por vender su departamento, sabe que, mientras vaya cobrando, el resto perderá un 2% mensual por la inflación”.

Entonces, es de creer que las medidas oficiales modificarán la cultura de operar en dólares por pesos, pero el problema es que el mercado tardará en asimilar esto, y en ese proceso muchas inmobiliarias quedarán en el camino. Así, con la premisa en crisis de que el ladrillo es la mejor inversión, porque puede cambiarse por dólares, se estima que el mercado inmobiliario avanza hacia un achicamiento (con menor cantidad de operaciones, inmobiliarias y obras nuevas que se comiencen) y una caída del 15% al 20% de los precios en dólares. Sin embargo, es de creer -y confiar también- en que la gente que está guardando su dinero en el colchón volverá a volcarse al ladrillo en algún momento, aunque eso dependerá de que el Gobierno dé mensajes que despejen la incertidumbre.